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전세금을 지켜 줄 '전세권 설정등기'와 '확정일자 받는 법'

by oingo 2022. 8. 21.
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최근 주택시장 규체에 따른 거래절벽으로 전셋값이 매매값을 뛰어넘는 이른바 '깡통전세'에 대한 우려가 커지고 있다. 실제 전세금을 제때 돌려받지 못한 보증금 반환보증 사고가 매년 늘어나고 있다. 확정일자 받기와 전세권 설정등기는 소중한 전세 보증금을 지키는 방법이다.

 

'전세권 설정'과 '확정일자' 차이는?

전세권 설정등기 & 확정일자 받는 법 썸네일
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◆확정일자

확정일자란 전세로 살집의 주소지에 있는 동주민센터나 법원 등에서 주택임대차 계약이나 전세계약을 체결한 날짜를 확인해 주기 위해 임대차계약서(전세계약서) 여백에 도장을 찍어 주는데 그 해당 날짜를 말한다. 임차인이 확정일자를 받으면 살던 집이 경매에 넘어가게 되더라도 우선순위 배당에 참가해 후순위 담보물권자보다 먼저 보증금을 받을 수 있게 된다.

 

◆전세권 설정등기

전세권 설정등기는 법원 등기소에 가서 전세로 살 집의 '등기사항 전부증명서'에 자신이 전세로 살고 있는 세입자라는 사실을 기록하는 것을 말한다. 이렇게 되면 그 누구라도 등기사항 전부증명서를 조회했을 때 '이 집에는 세입자가 살고 있다'는 사실을 확인할 수 있다. 임차인 입장에서 전세권 설정 등기는 확정일자와 입주 및 전입신고 요건을 갖춘 것과 비슷한 효력이 발생하게 되는 것이다.

 

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◆확정일자와 전세권 설정등기의 차이점

가장 큰 차이점은 집주인의 동의 필요 여부이다. 확정일자는 집주인의 동의 필요 없이도 가능하지만 전세권 설정등기는 집주인의 동의가 반드시 있어야 한다. 또 다른 차이점은 비용적인 면이다. 확정일자는 수수료 600원이지만, 전세권 설정등기는 보증금 액수에 따라 수십만 원의 비용이 발생하기도 한다. 

 

하지만 계약 기간 만료 이후에도 임대인이 제때 보증금을 반환하지 않는 문제가 발생했을 때, 확정일자를 갖춘 임차인은 별도로 임차보증금 반환청구소송 등을 제기한 뒤 승소 판결을 받아 강제집행을 신청해야 한다. 반면 전세권 설정등기를 한 임차인은 별도의 판결 절차 없이도 직접 경매를 신청할 수 있다.

 

◆확정일자 효력

임대차 신고 시 '임대차 계약 신고필증'에 확정일자가 표기되며 신고 접수일에 확정일자 효력이 발생한다. 확정일자를 받았을 때 효력은 ①집주인이 집을 팔 때 계약 기간 세입자가 집에 살 권리 ②임대차 계약 기간 만료 후 전세금을 돌려받지 못했을 때 보증금 전액을 받을 때까지 집을 나가지 않아도 될 권리 ③집주인 빚으로 집이 경매에 넘어갈 경우, 경매대금에서 내 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리다.

 

확정일자 받는 법

●전세로 살 집의 주소지의 읍·면·동주민센터나 법원 등기소에 직접 방문해서 확정일자를 받을 수 있다. 방문 시 필요한 것은 신분증과 부동산 임대차계약서 원본이다. 

 

●인터넷으로 확정일자 받는 법: 법원 온라인 등기소에서 신청할 수 있다. 신청서 작성은 간단하며, 수수료는 500원이다.

홈페이지 접속> 회원가입> 오른쪽 메뉴 '신청서 작성 및 제출하기' 클릭> 신규 신청서 작성하고 '부동산 임대차 계약서'를 스캔하여 등록하면 된다. 

 

●모바일로 확정일자 받는 법: 모바일 앱 '스마트하우스'에서 임대차계약서 사진 파일만 등록하면 1분 이내로 임차인 확정일자 신고와 임대인 임대차 신고가 바로 등록된다.

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